日本の金利は今までも低水準の時代でしたが、日本銀行の金融政策によりついにマイナス金利の時代に突入しました。この金融政策発表と同時に跳ね上がったのがリートと呼ばれる不動産投資の価格です。金利が下がると住宅が売れるため不動産の価値が上がると多くの人が予想したのです。マイナス金利になると、住宅ローンが借りやすくなるとはどういうことでしょうか？家を購入予定の人はもちろん、今まで住宅購入をあきらめていた人にとっては朗報かもしれません。そんな金利と住宅ローンの関係、さらに住宅ローンの仕組みについて説明します。
金利がマイナスになると住宅ローンは借りやすい？
住宅ローンは銀行からの借金です。日本人は借金を嫌う国民性でありながら住宅を買う場合はほとんど住宅ローンを利用します。住宅ローンは人によっては40年近い返済期間を要する、生涯に渡って返済を行う大きな借金です。また住宅ローンの利息も年収の何倍もする家やマンションを購入する人の場合、かなりの高額です。
しかし、こんなにも住宅ローンが普及しているのは、やはり住宅ローン金利の安さにあるのでしょう。高額かつ長期間の借金でありながら、住宅ローンは利息が極めて安い借金なのです。住宅ローンは一般の貸付よりも利益率が高いと言われています。購入した住宅が担保になっているため、私たちがもしも住宅ローンの返済ができない場合でも、担保の住宅を売れば銀行は儲かります。そのため、住宅ローン金利が低くても、銀行は個人への住宅ローンには積極的です。
さらに、今回マイナス金利になったことで銀行は余分な預金をたくさん保有すると、逆に日銀にお金を払わなければならない事態となりました。そこで考えられるのが住宅ローンの貸出の拡大です。企業への貸出の拡大を政府は期待しこの政策を発表しましたが、銀行の貸出を受けたい会社は多くても、確実に貸出したお金を回収できる見込みがある会社は減っています。その結果、銀行は個人への貸出で高額な住宅ローン金利を優遇してでも、住宅ローンの貸出を増やすこととなるのです。
実際メガバンクの住宅ローン金利は変動金利型の場合、平成28年2月現在0.625%になっています。かなりの低水準といえるので借りやすい現状です。
住宅ローンはいくらまで組めるの？
住宅ローンが優遇された金利であったとしても、年収や頭金に応じて組める住宅ローンは異なってくるでしょう。実際に上限が設けられているのは一般的に、年収の35％が年間の返済額の上限です。例えば、年収500万円なら175万円となり、月々の返済額は14.5万円くらいになります。この額を実際に数十年間に渡って確実に返済できる人ばかりとは限りません。
そういったリスクを最小限に抑えるため、1つの目安としては年収の25％以下の範囲で月々の返済額を抑えるように設定します。先ほどの500万円の世帯では年間125万円、月に10.5万円程度の返済額に抑えます。
そして、全額住宅ローンで住宅を購入する人はもちろんいますが、あまりおすすめしません。最低でも住宅価格の2割は頭金を用意します。住宅ローンが住宅価格の8割までの融資限度額だという場合もあります。さらに住宅価格のほかにも諸経費が掛かるので、住宅購入前にある程度の貯金は必要です。例えば、不動産取得税や登録免許税、住宅ローンの保証料や登記の報酬などの経費があります。さらに実際の引越し費用や加入するべき火災保険や地震保険など、住宅価格の約1割が必要で、頭金と合わせて3割は確保したいところです。
住宅ローンの種類
1.固定金利
毎回の返済額が一定、金利が低い時に住宅ローンを組めば有利
2.変動金利
市場金利の変動に伴い金利が見直しされる
3.固定金利選択型
当初の一定期間は固定金利、その期間が終わると変動金利
住宅ローン金利はいずれも融資実行時点において適用されます。申し込み時点ではないので、買ってから実際に引渡しまでの期間が何年もかかる建設中の新築マンションなどの場合は注意が必要です。固定金利はその融資実行においての金利が返済終了まで変わらないのが特徴です。毎回同じ返済額のため、計画通りの返済が可能です。今のような金利が低い時代においては有利で、市場の金利が上がったとしても契約時の金利のまま利用できます。
反対に変動金利は市場の金利が変動すれば、一定期間ごとの見直しがかかります。5年に一度のタイミングで、返済額に占める利息と元本の割合を変えることで、見直しまでは対応します。金利がこれからも下がった場合にはメリットがありますが、今後上がる場合にはデメリットとなり返済額は膨らみます。しかし上限が直近の返済額の1.25倍までに設定されているので急激な上昇はありません。そして変動金利は固定金利に比べ、金利が安いのが特徴です。
固定金利選択性はこの2つの特徴を兼ね備えたタイプです。主力商品として取り扱われる住宅ローンで一定期間の固定金利とそこから先は変動金利で調整することで、元本がある程度減ったところで変動金利を採用し金利上昇のリスクを減らしながら、固定金利のメリットを受けられるタイプです。
おすすめの返済方法
1.元利均等返済
毎回の返済額は一定 同じ条件の元金均等返済より総返済額は多い
2.元金均等返済
元金部分を一定にして返済するため、借入当初の返済額が多い
返済方法については通常毎月一定額の返済ができる元利均等返済を勧められると思います。この元利均等返済は一定額の返済に固定するため、借入からしばらくの間は返済額において元本に対する利息の割合が多くなります。元本を減らすことに時間がかかるため、後の元金均等返済よりも総返済額が多くなってしまうのです。
元金均等返済は借入当初の返済がもっとも高く、だんだんと返済額は減ってきます。これは元金部分が一定の割合で返済され、その残高に応じて金利がプラスされるからです。元金が減ってくれば、当然金利は少なくなりますので、月々の返済額は低下します。組める住宅ローンの上限を月々で定めると、元利均等返済の方が高額の住宅ローンが組めるため元金均等返済を取り扱っていない金融機関もあります。元金均等返済には元利均等返済より返済総額が少なく、徐々に月々の返済額が減るので無理なく返済できるというメリットもありますので知っておいて損はないでしょう。
まとめ
住宅ローンは高額の借金です。いくら金利が優遇されているからといっても、安易に借りることなく自分自身でよく仕組みを理解しておくことが大切です。住宅価格は返済が無理のない範囲で行えることを前提に決定することをおすすめします。
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